广州村委会购买村民的宅基地合同有效吗？
张静律师解答：有效。属于村集体组织内部的宅基地房屋流转。
本案为物权保护纠纷,主要审查复某村委会及复某小学占有使用涉讼房屋是否具有合理依据。现复某村委会及复某小学主张系由复某村委会向黄某成购买涉讼房屋后交由复某小学使用,复某村委会为此提供了收款收据、等证据予以证明其已向黄某成、陈某支付了合理对价,同时,复某村委会、复某小学及陈某均确认涉讼房屋已由复某小学实际占有使用逾二十年。陈某虽对复某村委会提供的收款收据、等不予确认,并称未收到上述款项,但未能提供相关证据予以反驳,另陈某自认黄某成及其早于二十多年前已知悉涉讼房屋由复某小学占有使用,但在2018年其委托律师向复某村委会寄送律师函之前,黄某成及其均未曾向复某村委会或复某小学主张过任何权利,实有违常理,故法z院对复某村委会及复某小学的主张予以合理采信,复某村委会已向黄某成及陈某支付了合理的对价,其与复某小学对涉讼房屋的占有使用合理有据。因此,陈某主张复某村委会及复某小学返还涉讼房屋并支付占有使用费的诉请,缺乏理据,法z院不予支持。
对于陈某提出房屋买卖合同关系无效的主张。本院认为,复某村委会与黄某成之间的买卖合同行为属于村集体组织内部的宅基地房屋流转,并未违反法律、行政z法规的强制性规定,亦不存在法律所规定的其他无效情形,陈某亦在庭审中自认除涉讼房屋的宅基地外,其名下还有一处宅基地,涉讼房屋转让不会导致陈某作为集体经济组织成员宅基地权利的丧失。陈某关于涉讼房屋买卖合同关系无效的上诉主张,理由不能成立。
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广州两人共同购买小产权房，一个人能起诉买卖合同无效吗？
张静律师解答：可以起诉合同无效，但不能要求房款返还给一个人，必须两人达成一致法z院才会判z决返还购房款。
判z决书节选：
本院认为,涉案的《大某公寓合作建房合同》名为合作建房合同,实为房屋买卖合同。涉案房屋的土地属于兴某经济社的集体用地,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因宅基地是村民基本生产、生活的保障,宅基地使用权由本集体经济组织成员享有,涉案的《大某公寓合作建房合同》因违反了法律的强制性规定,应为无效合同。骆某要求确认涉案合同无效,本院予以支持。
关于骆某提出的要求兴某经济社返还购房款及利息的主张,本院认为,因涉案房屋是骆某与罗某在同居期间为共同利益出资购买的财产,应为双方的共有财产,根据《物权法》第九十七条的规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”因骆某与罗某就涉案房屋的处理以及购房款的返还未能达成一致意见,双方应先就共有财产的分割进行处理,在双方未达成一致意见亦未进行财产分割的前提下,骆某单方提出要求兴某经济社向其返还全部购房款及利息依据不足,本院不予支持。
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广州宅基地买卖合同无效，买家还能起诉要安置房吗？
广州张静律师解答：不能。宅基地买卖合同无效，一般都是因为买家不是本村人导致的合同无效。安置房也是只能补偿给本村人，故买家起诉合同无效的赔偿的时候，不能要安置房，只能要现金赔偿。赔偿金额的话，一般是卖家先退还购房款，再赔偿增值损失。增值损失如何计算的问题，分两种情况，一是安置房还没建好，就只能按照征收补偿协议的现金补偿标准计算房屋价值。如安置房已建好，可能会同意评估安置房的市场价值。然后用安置房的市场价值减去购房款，再乘以50%，就是应该补偿给买家的金额（这种情况要赔偿得多些，就是要多等几年，有的安置房好多年都建不好）。提示：如认为卖家占主要过错的话，可能乘以60%，赔得更多些。千万不要坚持要安置房，这样只能驳回请求。如下面这个案件，买家是外村人却坚持要安置房，终被驳回请求。这就需要再另案起诉，再多打几年官司了。
广州没有宅基地证的房屋离婚能分割吗？
张静律师解答：看情况，如果没有宅基地证，村里面有使用权登记也可能可以使用
权（此种情况不排除有的法官也不处理）。但如果宅基地证也没有，村里的登记也没有，那
基本上都不会对房屋使用权进行，怕第三人权益。如下面这个案件，就驳
回了妻子要求确认使用权的请求。
书节选：
本案争议焦点是案涉16号房屋的处分问题。对此，本院评析如下：梁妻主张取得案涉16号房屋的所有权及使用权，首先需要提供证据证明案涉房屋的权属情况。本案中，梁妻、李夫均确认涉案房屋均未进行产权登记，没有办理报建审批手续，房屋大约在2000年-2002年前后建造。虽然梁妻与李夫在《离婚协议书》中约定，案涉16号房屋归梁妻所有，但对于案涉房屋的权属存在争议。李夫主张房屋系其父亲李父所建设，而且梁妻曾向广州市规划和自然资源局南沙分局对案涉房屋申请确权，其申请经行政审查后被驳回。李夫另提供证据证实16号房屋土地是生产队于1975年分配给梁母一户作宅基地使用，故该宅基地使用权人亦并非是李夫、梁妻夫妻。李夫、梁妻均确认双方不是宅基地所在集体的成员。至此，现有证据表明，案涉房屋的权属并不能确定地认定为梁妻与李夫夫妻共同财产，即使梁妻与李夫有参与房屋的建设或管理，现有证据亦不能排除其他案外人对案涉房屋享有合法权益。驳回梁妻要求确认涉案房屋所有权及使用权归其所有的请求。
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