广州商品房交楼的法定条件是什么？
张静律师解答：交楼法定条件是完成了竣工验收备案。此条件为法定，不能以合同约定的形式变更。
相关法条：
《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。
合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。
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广州购房人未准时还款，开发商作为担z保人能解除预售合同吗？
张静律师解答：不可以。这是两个不同的法律关系，开发商作为担z保人还款后可向购房人追偿，但无权解除商品房预售合同。
判z决书节选：
法z院认为，因元某公司、袁某之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间存在银行贷z款担z保保证合同关系。商品房预售合同中,元某公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;而袁某作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中,袁某已经依约支付了88524房款,元某公司庭审后陈述涉案房屋还有1319元面积差异款未付清,法z院认为袁某未支付该部分款项的行为并未构成根本违约,由袁某付清该部分款项即可,元某公司也已经将涉案房屋实际交付给袁某使用多年,双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成。至于袁某未按期偿还银行贷z款致使元某公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任,这属于元某公司原本应该预知的合同风险,其依此享有作为保证人承责后依法向债务人袁某进行追偿的权利。元某公司以袁某违反商品房预售合同为由,诉请解除双方之间的商品房预售合同,缺乏事实和法律依据，法z院不予支持。
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广州房屋买卖合同很多重要条款未约定怎么办？
张静律师解答：需要达成补充协议，必须约定，否则任何一方都可以解除合同，不算违约。如下面这个案件，房屋买卖合同就购房的付款方式、付款时间、过户事宜均未约定，买卖双方都主张是对方违约。终合同解除双方都不构成违约，定金退还。
书节选：
认为，陈买家与匡卖家于2016年9月6日就买卖广州市海珠区某房签订的《买卖房屋合同》合法有效。但双方在上述合同中，仅对买卖的房屋、价款、定金、网签合同办理的期限、违约责任等方面作出了约定，对购房款的付款方式、付款时间，办理产权过户的有关事宜，交房时间等房屋买卖的主要内容均没有约定。双方就此也未能协商一致，达成补充协议。因此，在2016年10月10日陈买家、匡卖家双方去办理网签合同手续过程中，虽是匡卖家对陈买家所填写的网签合同《存量房合同》相关内容有异议而未签署合同，但也不应归咎于匡卖家。陈买家主张解除合同，并无不当，本院予以支持。基于合同解除，匡卖家要求陈买家配合办理网签备案注销手续，合法合理，本院予以支持。因合同的解除非陈买家违约所致，匡卖家要求没收陈买家支付的定金10万元，本院不予支持。
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广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼
广州预期交楼违约金的计算起止时间如何确定？
张静律师解答：开始时间比较容易确定，就是合同约定的交楼时间。截止时间一般为符合交楼条件且开发商通知购房者收楼的时间。如下面这个案件，开发商在楼房还不具备交楼条件（未取得竣工验收备案表）的时候就通知购房者收楼，购房者拒绝收楼。后开发商符合交楼条件了，却一直不通知购房者收楼。后酌情认定房产证出来的时间为截止时间。
书节选：
本案争议焦点为：涉案逾期交楼违约责任认定的问题。对此，本院认定如下：
，许某已交付全部购房款，珠某公司却未按合同约定的2018年6月30日前完工并交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。讼争房屋所在楼宇于2018年11月12日取得竣工验收备案表，已符合交楼标准，但珠某公司至讼争房屋取得房产证时亦未通知许某收楼并出示竣工验收备案表。本院基于本案具体案情酌情认定逾期交房违约金应以6161789元为基数，从2018年7月1日起按每日0.01%计算至2020年10月15日（即讼争房屋取得房产证之日）止。
第二，至于地下车库未砌筑问题，因该地下车库并未非《广州市商品房买卖合同（预售）》标的，许某以此为由认为讼争房屋不符合交楼标准，诉请珠某公司向其交付满楼条件的房屋，并计付逾期交房违约金至实际交付合格房屋之日止，缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。讼争房屋办妥房产证后已经由珠某公司交付给许某。珠某公司在取得《竣工验收备案表》之后，已再次向许某发出楼函，许某仍拒绝收楼，相应损失扩大应由许某自行承担。
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以上信息由专业从事开发商逾期办z证咨询的广州合拓于2024/5/1 10:16:44发布
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