广州商品房买家未支付逾期付款违约金开发商能拒绝吗？
张静律师解答：合同有明确约定才可以，没约定就不可以。如下面这个案件，买家起诉开发商支付逾期违约金，开发商辩称买家逾期付款的违约金未支付，其有权延期，就不予支持。
书节选：
涉案补充协议约定:“乙方(袁买家)逾期付款,甲方(继某公司)不解除合同,愿意继续履行的,甲方除有权收取违约金及赔偿金外,还有权同时行使以下权利:若合同约定的交房日期到达,但乙方仍未交清房款的,甲方有权拒绝交付房屋;若房屋已经交付但尚未过户的,甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料”,补充协议约定“乙方同意,在乙方付清所有房款之前,甲方保留该房屋的所有权,甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限……”,上述约定并未明确继某公司有权在袁买家未支付逾期付款违约金的情况下拒绝履行义务。支付全部购房款系购房人的主要合同义务,向购房人交付房屋以及将房屋产权变更登记在购房人名下为出卖人的主要合同义务。袁买家已经支付全部购房款,其主要合同义务已经履行,袁买家因存在逾期付款需支付的逾期付款违约金并非取得涉案房屋的对价,继某公司在本案之前亦无向袁买家主张过逾期的违约金,继某公司现以袁买家未支付逾期付款违约金为由主张其可顺延期限的理由,有违公平、合理原则,其该理由不能成立,本院不予采纳。
广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州仅签订了认购书能起诉过户吗？
张静律师解答：不能。仅签订了商品房认购书，一方不肯继续履行合同的情况下，另一方只能起诉按照认购书的约定赔偿，如双倍返还定金，不能起诉要求签订商品房买卖合同或办理网签。
书节选：
关于沈某诉请城某公司与其签订《商品房买卖合同》,协助其办理网签及不动产产权证,并将不动产权证交付给沈某,能否成立。《高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中,涉案《认购书》仅约定交易房屋的房号、面积、价格、付款方式,但对于交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等并无约定,尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,故涉案《认购书》不应认定为商品房买卖合同,而仍属于预约合同的性质。涉案《认购书》仅为预约合同,而网签商品房买卖合同是双方意思自治范畴,在城某公司不主动履行自身权利的情况下,无权予以干涉,无权强行要求双方缔约,沈某诉请要求城某公司与其签订《商品房买卖合同》并办理网签手续,依据不足,本院不予支持。沈某、城某公司尚未签订商品房买卖合同,对于如何、何时未作约定,沈某要求城某公司协助其办理及交付不动产权证,理据不足,本院不予支持。
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1、商品房不符合收楼条件，仍然收楼了还能索赔逾期交房违约金吗？
张静律师解答：不能了，只能要求赔偿实际损失了。
相关法条：
《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。
2、开发商能以购房人没有缴纳物业费抗辩逾期交楼吗？
律师解答：不能。
《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十三条：商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修、前期物业费等为由拒绝交付商品房的,不予支持。
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广州仅签订了认购书能起诉开发商办理房产证吗？
张静律师解答：不能，仅签订认购书的情况下，起诉办房产证不会支持。如下面这个案件，购房者2007年购买的房屋，已经缴纳了49万首期款，但只签订了认购书，未签订正式商品房买卖合同。终审理后认为仅签订认购书，房地产公司已破产，此种情况下不应支持办理房产证的请求，终驳回购房者的请求。如此处理的话，购房者很可能只能主张返还购房款及利息，而不能要房子，损失惨重。
书节选：
认为，邝某与拓某公司自愿签订的《某大厦商品房认购书》，出自双方真实意思表示，为有效合同，双方均应依约履行。该认购书约定邝某应在2007年9月12日前向拓某公司支付首期楼款798703元，但邝某至今仅支付了498703元，尚余300000元未付。邝某次述称是因拓某公司的原因未向其主张该款项，但据其自述其中的478703元是通过银行转账的形式支付给拓某公司的，即其应当知道拓某公司的银行账号，故应按约定向拓某公司支付足额首期楼款，而无需拓某公司另行提出主张。邝某第二次述称是与拓某公司协商变更了首付及的金额，首先，邝某未提供直接证据予以证明；其次，邝某已付498703元加上金额110万元，已超过认购书约定的购房款总额，而又未有证据显示双方有进一步的补充约定。综上，邝某前后矛盾的两次陈述，本院均不予采信。因此，在邝某未按约定足额支付房款的情况下，主张拓某公司、越翔公司协助其办理《不动产权证书》并支付逾期违约金的请求，欠缺理据，本院不予支持。
张静多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。
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