广州二手房买家超期未取得同贷书，要如何赔偿卖家？
张静律师解答：如买家迟延取得同贷书，且在合同约定的宽限期内（一般10-15天，期间支付逾期违约金，但卖家仍不能解除合同）仍未取得，则卖家可以解除合同。但违约金如约定过高的，法z院一般都会降低。如下面这个案件，合同约定的违约金是房价10个点（87万），终法z院认为没收定金30万已足以弥补卖家损失，于是将违约金降至30万，刚好抵扣定金，互不找补。
判z决书节选：
法z院认为，关于张买家是否应向梁卖家支付违约金及如何支付的问题。如前所述,张买家逾期支付首期款已超过十日,依据双方在《房屋买卖合同》中的约定,梁卖家有权要求张买家支付成交价10%的违约金。关于违约金标准,虽然合同约定以成交价10%的标准计算,但从本案双方的实际履行情况来看,从合同履行伊始,便出现张买家因资金问题而无法按期履行付款义务的问题,梁卖家在明知该情况下仍选择对此作出适度容忍,并与张买家协商变更合同约定,延长履行期限,张买家亦有通过变更申请按揭贷z款人、申请信用贷z款等途径筹金,故张买家并不存在恶意拒绝履行合同义务的情形,本院据实将合同约定的违约金标准调整为30万元。因梁卖家表示同意将其已收取的定金与违约金一并处理,两项抵消后,梁卖家无需再向张买家返还定金30万元,张买家亦无需另行向梁卖家支付违约金。
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广州房屋还在抵z押状态，请求过户诉z讼请求怎么写？
张静律师解答：不能直接写请求过户，应写为代为清偿债z务消灭抵z押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。
相关法条：
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条：合同项下房屋设定的抵z押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人民z法z院可以向其释明变更诉z讼请求为代为清偿债z务消灭抵z押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。
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广州二手房买家能起诉买家迁出户籍吗？
张静律师解答：不能，迁出户籍不属于民事案件受理范围。
相关法条：
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十五条：存量房屋的买受人起诉请求出卖人迁出户籍,不属于民事案件的受理范围。
出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响,买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同并赔偿损失的,应予支持。
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广州二手房买家无购房资格导致合同解除，违约金能降低吗？
张静律师解答：违约金能否降低，由法官根据具体情况衡量卖家损失及违约方主观过错来认定。如下面这个案件，法官就认为虽然买家根本违约，但房屋涨价卖家没有损失，且买家主观不大，终将32万违约金降为20万。
判z决书节选：
关于违约责任的承担问题。如前所述,因何买家无法依约购买涉案房屋,构成根本违约,应当依约承担违约责任。合同约定因买方不能购买涉案房屋的,应当承担房屋总价10%的违约金。林卖家本次诉z讼中要求何买家不仅按照该约定承担33万元的违约金,并继续要求赔偿律师费33000元及其他利息损失等。何买家认为林卖家主张的违约金过高,请求依法调整。法z院认为,何买家已依约支付了定金20万元及部分房款32万元,也履行了支付各项税款、办理按揭贷z款等手续,即合同约定买家应履行的主要义务基本已完成,可以反映两人履行合同的诚意,从上述论述的合同解除的原因来看,也足见两人并非恶意违约,主观故意违约的恶意程度不高。另一方面,林卖家虽未能如约出售涉案房屋,但其收取何买家支付的定金及部分首期房款后,仍正常使用涉案房屋,且房屋价值目前处于升值阶段,不存在差价损失,其未能举证证明因此产生的实际损失,应承担举证不能的法律后果,现何买家请求调低违约金,综合本案上述情形,根据公平合理原则,法z院酌情调整何买家应支付的违约金为20万元为宜。合同约定守约方因追究违约方责任而支出的律师费由违约方承担,现林卖家为解决本案支出律师费33000元,要求何买家支付,符合合同约定,法z院予以支持。
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以上信息由专业从事二手房交易程序咨询的广州合拓于2024/5/6 7:58:40发布
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