广州开发商为购房人作，未还款能解除商品房买卖合同吗？
张静律师解答：不能，即使合同有约定，也属于无效条款。开发商只能起诉买家支付其垫付的房款而不能解除商品房买卖合同。
书节选：
本案争议焦点在于:万某公司与王某签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》应否解除以及王某否承担解除合同的违约责任。万某公司与王某之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人中某银行花都支行之间的银行保证合同关系。在商品房预售合同中,万某公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;王某作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中,王某已经依约支付了全部购房款,万某公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现,双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成,王某在其与万某公司的商品房预售合同关系中并不存在违约行为。至于王某未按期偿还银行致使万某公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任,这属于万某公司原本应该预知的合同风险,其依此享有作为保证人承责后依法向债务人王某进行追偿的权利。万某公司以王某违反商品房预售合同及附件为由,诉请解除双方之间的商品房预售合同,缺乏事实和法律依据,不能成立。故此,万某公司基于王某违约导致合同解除而要求王某支付解除合同的违约金的请求没有合法基础,本院不予支持。至于万某公司代王某偿还的银行本息、其他损失及相应违约金,王某应予偿还。
广州收楼时以质量问题为由拒绝收楼可以吗？
张静律师解答：不可以，一般的质量问题不足以拒绝收楼，开发商只承担维修责任。除非是重大的质量问题，如整栋楼的主体质量有问题，才可以拒绝收楼。而实践中，只要开发商取得了竣工验收备案表，都没有主体质量问题。
判z决书节选：
第二,关于罗买家主张的商品房预售合同及装修合同解除的问题。一是商品房预售合同解除的问题。根据银某公司提交的涉案楼宇竣工验收备案表及通水、通电、通气、通邮证据显示,涉案房屋事实上于2019年7月12日符合法定和约定的交付条件,由于商品房预售合同约定的交楼时间为2019年1月31日,银某公司的行为构成迟延交楼,应承担违约责任。银某公司于2019年7月14日向罗买家发出《收楼通知书》,罗买家确认于2019年7月16日收到,并于2019年7月20日前往涉案房屋进行收楼。上述时间距离合同约定的交楼时间均逾期不超过180日,根据商品房预售合同第十四条的约定,涉案商品房预售合同的解除条件尚未成就,罗买家不享有约定的合同解除权。虽罗买家在涉案房屋交接时提出质量异议,但系房屋的质量瑕疵问题,罗买家也已要求银某公司进行维修整改,结合商品房预售合同补充协议第三条关于“银某公司履行维修及保修责任的,不视作延期交楼,罗买家不得拒绝接受该商品房”的约定,故罗买家于2019年7月20日提出的关于质量瑕疵的异议不能成为拒绝收楼的正当理由。
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广州诚意金转为定金如何认定？
张静律师解答：诚意金并不是法律名词，法律上并没有诚意金这个说法，所以如何处理按照双方的约定来，诚意金不是定金。如下面这个案件，双方约定房屋价格经双方确认后，诚意金就转为定金。后卖家通知了出售价格，买家又协商了一些细节，终双方未签订房屋买卖合同。买家起诉返还诚意金100万，卖家认为价格一旦达成，诚意金就转为定金不退了。终认定价格要经书面的房屋买卖合同写明才能认定达成一致，没签合同说明没达成一致，卖家返还诚意金100万。
书节选：
本案争议焦点为：创某公司是否应向李买家退还100万元。经查，双方于2021年10月14日签订的《认购卡》约定“如双方未能达成交易，出售方通知买受方即日起7个工作日内退还诚意金100万元。出售方如不能在约定期限内退还诚意金，出售方需按银行同期利率的2倍按日计息给买受方”及约定“此单位价格经买卖双方确认，则诚意金转为定金”，结合上述约定可以认定双方在《认购卡》中约定退还100万元的条件是双方未就案涉房屋交易的交易价格协商一致及未能达成终交易。虽然创某公司提供的聊天记录反映双方在《认购卡》约定的“终价格出售方将于2021年10买卖合同并固定案涉房屋交易价格，创某公司主张案涉100万元诚意金已转为定金、该100万元无需返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院结合《认购书》的约定，判令创某公司向李买家退还100万元及支付利息。
张静多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。
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