广州买商品房时不成功导致逾期付款，开发商能解除合同吗？
张静律师解答：看逾期付款情节是否严重，如果不严重，不影响开发商的合同权利的话，可能不会支持其解除合同。如下面这个案件，虽然买家因不成功导致逾期付款，但开发商仍收取了房款并出具收据，然后又起诉解除合同，终一审和二审都不支持其解除合同的诉求，其仅可要求赔偿逾期付款的违约金。
书节选：
本案的争议焦点是丰某公司是否有权主张解除合同。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中有关付款期限的约定合法有效，对双方均具有约束力。吴某已依约支付首期款904040元，虽然未在约定期限内通过方式向丰某公司支付135万元房款，但在丰某公司提起本案主张解除合同后，吴某向丰某公司实际支付部分房款89万元，付款总额已接近合同约定总价款的80%，丰某公司的合同目的已基本实现，丰某公司接收吴某的付款并出具收款收据予以确认，证实丰某公司认可合同可以继续履行。据此，驳回丰某公司要求解除合同及基于合同解除要求支付违约金、赔偿损失、返还收据原件及办理网签备案注销登记手续等全部诉请并无不当，可予维持。原审后，吴某向丰某公司支付完毕剩余房款46万元，虽然付款时间超出丰某公司的期限，但不影响丰某公司的合同目的实现。在此情况下，丰某公司以吴某未在其期限内付款为由，上诉认为其仍有权主张解除合同，证据不足，本院不予采纳。如丰某公司认为吴某构成逾期付款，可另行主张权利。
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广州商品房买家未支付逾期付款违约金开发商能拒绝吗？
张静律师解答：合同有明确约定才可以，没约定就不可以。如下面这个案件，买家起诉开发商支付逾期违约金，开发商辩称买家逾期付款的违约金未支付，其有权延期，就不予支持。
书节选：
涉案补充协议约定:“乙方(袁买家)逾期付款,甲方(继某公司)不解除合同,愿意继续履行的,甲方除有权收取违约金及赔偿金外,还有权同时行使以下权利:若合同约定的交房日期到达,但乙方仍未交清房款的,甲方有权拒绝交付房屋;若房屋已经交付但尚未过户的,甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料”,补充协议约定“乙方同意,在乙方付清所有房款之前,甲方保留该房屋的所有权,甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限……”,上述约定并未明确继某公司有权在袁买家未支付逾期付款违约金的情况下拒绝履行义务。支付全部购房款系购房人的主要合同义务,向购房人交付房屋以及将房屋产权变更登记在购房人名下为出卖人的主要合同义务。袁买家已经支付全部购房款,其主要合同义务已经履行,袁买家因存在逾期付款需支付的逾期付款违约金并非取得涉案房屋的对价,继某公司在本案之前亦无向袁买家主张过逾期的违约金,继某公司现以袁买家未支付逾期付款违约金为由主张其可顺延期限的理由,有违公平、合理原则,其该理由不能成立,本院不予采纳。
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广州买商品房时双合同中的装修合同有效吗？
张静律师解答：装修合同中关于商品房买卖部分意思表示有效，装修部分意思表示无效，装修款视为房款的一部分，不能单独解除装修合同。如下面这个案件，意思装修合同无效，二审改判，认为合同部分有效，部分无效。
书节选：
本案争议焦点在于:符某是否应支付违约金及违约金如何计算。一审根据《无忧安居家装整合服务协议》协议的内容并结合房地产调控政策认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同(预售)》以外另行订立并履行独立的《无忧安居家装整合服务协议》,该协议所约定的服务费实际属于符某购买涉案房屋应支付房价款的一部分,与《广州市商品房买卖合同(预售)》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款正确,本院予以认可。依照《总则》百四十六条“行为人与相对人以的意思表示实施的民事法律行为无效。以的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”的规定,符某与上某公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》中关于装修部分的意思表示为的意思表示,该装修部分的意思表示无效,其所隐藏的关于商品房买卖合同关系的意思表示并不存在法定无效情形,应为有效。故一审认定《无忧安居家装整合服务协议》无效表述不准确,本院予以纠正。《无忧安居家装整合服务协议》中约定的装修价款实为购房款的一部分,符某逾期付款应承担相应的违约责任。
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广州房屋使用权转让合同属于租赁合同还是买卖合同？
张静律师解答：如果是一次性转让几十年的房屋使用权，就属于买卖合同。如下面这个案件，就认定一次性转让40年房屋使用权的合同是房屋买卖合同。
书节选：
关于本案案由。根据该合同的约定，狮某公司将涉案房产40年的使用权以19万元的对价出让给庾买家。该合同并未约定相关租金标准，而是约定出让总价，且约定的使用年限长达40年，不符合房屋租赁合同的特征。结合西某公司与合和公司就代理销售涉案房产的相关约定，该合同符合房屋买卖合同的特征，故本院认定庾买家与狮某公司达成的合意成立房屋买卖合同关系。故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。
张静多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。
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