广州卖家业主房产证办理过户适用善意取得吗？
一、卖家业主房产证办理过户适用善意取得吗？
张静律师解答：不适用。此种情况下就算过户了也可以撤销。
相关法条：
《广东省人z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第八条：出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为构成表见代理的除外。出卖人冒用房屋所有权人名义、房产证等证件转让房屋的,不适用善意取得的规定。
二、房屋连环买卖中如何确定买卖合同效力？
《广东省人z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第九条：房屋连环买卖中,手买卖合同被确认无效,不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权,依照善意取得的规定处理。
广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
1、请求过户适用诉z讼时效吗？
张静律师解答：一般情况下要使用3年诉z讼时效。但房屋已经交付使用的情况下不适用，不管过多少年都可以起诉过户。
相关法条：
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十六条：房屋交付后,买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记,出卖人提出诉z讼时效抗辩的,不予支持。
2、逾期办z证或者逾期交房违约金的诉z讼时效何时起算？
四十七、买受人请求出卖人支付逾期办z证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉z讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉z讼时效期间。
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1、房屋买卖合同无效或解除后，还要付中介费吗？
张静律师解答：要付，但如果中介的工作因此减少的，中介费也可以相应减少。
法律条文：
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条房屋买卖合同签订后,委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由,拒绝向居间人支付报酬的,不予支持。居间人因此减少服务项目的,应当减少报酬;居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的,应当减少报酬,赔偿损失。
2、因政策变化导致不能继续买房，中介费还要付吗？
律师解答：中介费不用付，但中介的必要支出费用还是要付，如车费，材料费等。
房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施导致合同无法继续履行,居间人以已经促成合同订立为由请求支付报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予支持。
3、中介故意隐瞒信息导致合同解除的，中介费还要付吗？
律师解答：不用付，且买家或卖家还可以起诉中介赔偿。
法律条文：
居间人违反居间义务,故意隐瞒重要信息,恶意促成合同订立,如果房屋买卖合同不能履行,
居间人请求委托人支付报酬的,不予支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的,应根据当事人的过错程度处理。
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广州二手房买家没有购房资格，终无法过户算谁违约？
张静律师解答：按照合同约定来认定是否构成违约。如下面这个案件，合同约定“因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金”。一审法官认为签订合同时双方都知晓买家没有购房资格，则该政策原因因是指其他政策，不包含买家不具备购房资格这个情况。判定买家构成违约，卖家可没收定金。二审法z院认为政策原因包含了购房资格的情况，认定买家不构成违约，定金退还。
判z决书节选：
本院认为，双方合同签订时，广州地区限购政策已实施多年，买卖双方及经纪方理应知晓。然而，在李买家不具有购房资格的情况下，李买家与陈卖家作为完全民事行为能力人仍签订上述合同，买卖双方均应承担一定的责任，但该责任可相抵。在李买家不具备购房资格的情况下，李买家与陈卖家在《房屋买卖合同》第十三条特别约定，因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金。结合一审诉z讼中，证人梁某到庭所述及中介公司未收取中介费用的事实，前述第十三条的特别约定应是各方对有关李买家的购房资格问题所作特别约定，即李买家在2017年7月30日前未具备购房资格的，合同自动解除，卖方退还全部定金。为此，一审认定该条款中有关“政策原因”应理解为签订合同后所出现新的房屋调控政策，李买家未取得购房资格问题也不适用该合同十三条的约定欠妥，本院予以纠正。现李买家至2017年7月30日仍不具备购房资格，李买家根据前述条款要求陈卖家全额退还定金100000元有合同依据，本院予以支持。一审认定李买家单方构成违约，判处李买家已交纳的定金100000元由陈卖家没收，不予退还不当，本院予以纠正。
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以上信息由专业从事一方根本违约解除合同咨询的广州合拓于2024/4/23 12:42:11发布
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