广州二手房过户后，银行迟迟不放款买家违约吗？
张静律师解答：如合同有约定过户后几个月收尾款，则未收到买家就构成违约。如合同未约定，则法z院会酌情认定一个合理期间，如2个月，超过2个月仍未收到尾款的，可认定买家构成违约。
另外还有一个问题就是银行出具的同贷书是有期限的，通常情况下在广州二手房交易过程中，银行出具给买家的贷z款承诺书的有效期是两到三个月，过了这个有效期，银行是不是还履行放款的承诺，卖家可以书面发函询问下银行，要求银行明确的答复，银行如果答复过期了不予放款，则买家需要一次性付款处理，不然承担违约责任。所以即使合同未约定收尾款的时间，也不代表银行一直不放款，卖家就没有维权的途径了。
广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
二手房中，一方违约要付房价20%的违约金吗？
张静律师解答：看违约程度，交易时间和给对方造成的损失而定，法z院一般都会调低违约金。如下面这个案件，法官就将违约金从38万降到了19万。
判z决书节选：
关于违约责任的问题,合同约定“如买方未按照合同约定期限履行义务,卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过十五个工作日的,则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金,卖方因维权所支出的律师费、诉z讼费等由买方承担。”陈卖家现根据上述合同约定请求李买家承担合同价款20%即381000元的违约金,并为证明其损失,提交了儿子陈某购买位于广州市番禺区桥南街某处房产的《认购书》、收据及退款收据。法z院认为,第z一、上述证据仅证明陈伟焯解除《认购书》,且已退回定金、首期款,不足以证实其存在实际损失,以及解除认购书与本案之间具有关联性。第二、《合同法》第z一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人z院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人z院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中,虽然李买家存在违约行为,但陈卖家未举证因解除合同而造成的损失达到381000元,结合合同履行的过程及李买家的过错程度、抗辩意见,酌情调整违约金为190500元。因李买家已支付定金陈卖家一方100000元,故上述定金可抵扣违约金,李买家仍应支付违约金90500元。
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广州借名买房纠纷中，真正买家能起诉确认享有房屋所有权吗？
张静律师解答：不能，只能起诉名义买家配合办理过户。但如果真正买家没有购房资格，就也不能起诉过户，只能等有购房资格了再起诉过户。
相关法条：
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条：借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。
借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。
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广州不符合精装修标准就通知收楼，能拒绝收楼吗？
张静律师解答：要有明确的合同条款约定，如有约定具体的精装修标准，不符合就可以拒绝收楼。实践中合同很少明确约定具体装修标准，购房者在拒绝收楼时可对照合同约定看是否符合收楼条件。如下面这个案件，房屋买卖合同就明确约定了装修标准是安装好室内门，未安装好，购房者就可以拒绝收楼，卖家需承担逾期交楼违约责任。
判z决书节选：
本院认为，本案的争议焦点问题为：同某公司向谢买家交付涉案房屋的时间应如何确定。
根据涉案合同约定，同某公司作为涉案房屋的出售方应于2016年12月31日向谢买家交付涉案房屋。关于交付房屋的条件，涉案合同第六条房屋交付中第（二）款第3项约定：“房屋交付与验收标准：该房屋按附件一的约定作为房屋交付与验收标准”，房屋附件一交付标准中第二类单位专有部分：“……室内门：木饰面门或木框趟门……”。由合同约定的上述房屋交付条件来看，包含了室内门。因此，同某公司虽于2017年1月20日向谢买家发出《君某公寓交付通知书》，但在同某公司并未依照约定将涉案房屋的室内门完全安装调试好可以使用的情况下，谢买家当时未予收楼符合合同约定。同某公司未能依照合同约定的期限向谢买家交付涉案房屋，已构成违约，应当承担违约责任。同某公司应向谢买家支付计至2017年3月17日再次向谢买家发出《君某公寓催告书》之时的逾期交楼违约金6万元。
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以上信息由专业从事一方根本违约解除合同咨询的广州合拓于2024/4/26 12:45:34发布
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