广州房屋的维修义务归出租z人还是承租z人承担？
张静律师解答：如无约定则由出租z人承担房屋维修义务，如有约定则依约定。如下面这个案件，租赁合同就约定由承租z人承担维修义务。
判z决书节选：
法z院认为:崔某与中某公司之间的《租赁合同补充协议》合法有效。《合同法》第二百二十条规定:“出租z人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”,根据该规定,租赁双方可对租赁期间维修义务的分担进行约定,双方另有约定的,维修义务的分担应当以双方的约定为准。本案中,崔某、中某公司双方租赁合同中约定“甲方负责出租房屋主体结构的维修保养,乙方负责房屋主体结构外的所有维修保养”,由于房屋主体结构是指房屋的地基基础工程和主体结构工程,而房屋的排水管道并不属于房屋主体结构,故2018年1月30日涉案物业天花板上的污水管道爆裂后,应当由中某公司积极协调各方进行维修,而根据本案查明的事实,污水管道爆裂事故发生后,中某公司仅要求出租方承担维修责任,其自身并未积极作为,其未能及时制定维修方案,也未主动协调各方处理管道的维修事宜,更未主动采取维修措施,故其未积极履行维修义务导致损失扩大的部分,应当由其自身承担责任。
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广州能否以发律师函的时间认定租赁合同的解除时间？
张静律师解答：如律师费的内容是明确告知对方要解除合同，则可以以发律师函的时间认定租赁合同的解除时间，如未明确告知，则不可以。如下面这个案件，承租z人拖欠租金，出租z人发律师函，告知如1个月内不支付租金，则有权终止合同。该函内容只是催缴，并未明确告知解除合同，终法z院认定起诉之日为租赁合同解除之日。
判z决书节选：
关于租赁合同是否已经解除的问题。根据鹰某公司与林某双方签订的《租赁合同》及补充协议,林某应从2016年8月1日起按照每月6000元的标准支付租金,但林某在收到鹰某公司2018年3月5日发出的要求立即解除合同关系、交还场地及缴清费用等内容的《律师函》后,仅支付了2018年3月至2019年12月的租金,至今仍拖欠2016年8月1日起至2018年2月28日租金。由于租赁合同约定涉案场地所经营的证照等由林某自行办理,故林某主张由于鹰某公司未协助林某办理工商执照等手续才不缴纳租金的抗辩理由,不符合合同约定,法z院不予采信。又根据《合同法》第二百二十七条规定:“承租z人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租z人可以要求承租z人在合理期限内支付。承租z人逾期不支付的,出租z人可以解除合同”,同时租赁合同约定林某“逾期一个月支付租金,甲方(即鹰某公司)有权终止本合同”等内容,林某拖欠鹰某公司一年多租金,在鹰某公司催缴后仍未履行,故对于鹰某公司要求判z决解除租赁合同的诉z讼请求,符合法律和合同约定,法z院予以支持。鉴于鹰某公司2018年3月5日发出律师函后在2018年4月13日提起本案诉z讼,故认定合同解除时间为2018年4月13日为宜。
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广州租赁合同中什么情况能以情势变更为由解除合同？
张静律师解答：如一方突发重大疾病，或遭遇等情况，可要求法z院根据公平原则解除或变更合同。注意疫情不属于情势变更，而属于不可抗力，因疫情导致解除合同可不用承担违约责任。
类似判z决书节选：
《z高人民z法z院关于适用﹤合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民z法z院变更或者解除合同的，人民z法z院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”据此可知，情势变更原则的适用条件是：因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更而致合同之基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平。它包括了三个方面：其一，事由是不可归责于双方当事人的；其二，合同赖以订立的基础发生了动摇乃至丧失；其三，继续履行合同对一方当事人将显失公平。在适用情势变更原则的时候，上述三个条件必须同时具备，缺一不可。
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以上信息由专业从事租赁合同纠纷律师网的广州合拓于2024/4/18 14:45:26发布
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