二手房已过户，卖家拒不交楼违约金怎么算？
张静律师解答：法官要看卖家不交楼的原因及过错程度，来决定是否降低违约金。如下面这个案件，因交楼时买卖双方对房屋交付标准等产生争议，导致未交楼成功。若按合同约定，逾期交楼的违约金将达到40多万，终法z院认为卖家不是恶意不交楼，只是有争议，调整违约金到8万。
判z决书节选：
本案《存量房买卖合同》签订后,丁买家依约付清全部购房款项,王买家依约办理了抵z押登记涂销手续,并协助丁买家办理了过户登记手续,即双方已依约履行除办理交楼手续之外的其他主要合同义务,可以认定双方均有积极履行合同的意思表示。对于交楼手续的办理,虽然王买家在交楼时间上存在迟延,但已为办理交楼手续而实际到达涉案房屋现场,只因双方对于房屋交付标准、逾期交房违约责任等问题发生争执,导致无法签署房地产交接确认书,王买家的过错程度有别于恶意拒不履行交楼义务的情形。结合合同履行情况、王买家的过错程度及丁买家的实际损失,法z院酌情认定以按每日总房款0.01%（合同约定为0.05%）的标准计算延期交楼违约金82720元。
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广州二手房买卖合同约定以办理房屋担z保贷z款作为付款方式的如何处理？
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条：当事人约定以办理房屋担z保贷z款作为付款方式的,出卖人拒绝配合办理担z保贷z款,买受人符合下列条件之一的, 可以支持其继续履行合同的诉z讼请求:
(一)已经依约付清购房款,或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的;
(二)同意代为清偿债z务以消灭房屋上的抵z押权,并且同意在合理期限内一次付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的;
(三)已经取得银z行贷z款承诺函,且贷z款银z行在诉z讼中明确表示同意按照承诺函发放贷z款的。
除上述情形外,一般应当依照合同法第z一百一十条第z一项关于合同事实上不能履行的规定,对买受人继续履行合同的诉z讼请求不予支持。
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1、看房书算是中介合同吗？
张静律师解答：算。
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十一条：当事人签订的房地产求购协议书、看房协议书、看房确认书、委托看房书等约定居间人向委托人报告签订买卖合同的机会,并由委托人支付报酬的,可以认定为居间合同。
2、二手房卖家跳过中介与买家交易要赔偿吗？
律师解答：卖房协议就要担责，不是代理协议，经其他中介介绍后签订房屋买卖合同就不用担责。
相关法律条文：
五十二、委托人违反居间合同的约定,利用居间人提供的信息直接与他人签订房屋买卖合同或者委托第三人签订房屋买卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,应予支持。
居间合同禁止委托人在一定期限内另行委托他人提供居间服务,委托人违反约定通过其他居间人提供的服务签订房屋买卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,应予支持。
居间合同未禁止委托人另行委托他人提供居间服务,委托人利用其他居间人提供的服务签订房屋买卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,不予支持。
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以上信息由专业从事卖家不肯配合过户咨询的广州合拓于2024/4/19 9:26:45发布
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