广州擅自转租的合同无效还是可撤销?
张静律师解答:擅自转租的合同属于无效合同。
判z决书节选:
本院认为,关于争议焦点一,梁某与杨某签订的涉案门面转让协议是否有效。《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”梁某与城某公司在门面租赁合同中约定,梁某未经城某公司的书面认可或同意,不得擅自转租或转让、借用门面给他人。本案中,梁某未经城某公司同意擅自将涉案门面转租给杨某,属于无权处分,且事后城某公司未予追认,根据上述法律规定,梁某与杨某签订的涉案门面转让协议无效。因此,法z院认定涉案门面转让协议无效。
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广州疫情期间租赁合同到期,被隔离无法搬走违约吗?
张静律师解答:因为被隔离导致无法搬走不构成违约,但仍需支付搬离前的占有使用费。
租客咨询:房屋租赁期已经届满,房东现在通知我不再续约,并要求我7日内搬离,但我现在被隔离在外地,无法清点搬家,我属于违约吗?
律师解答:合同法第二百三十六条规定:租赁期间届满,承租z人继续使用租赁物,出租z人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,双方均可随时解除合同,但出租z人解除合同应当在合理期限之前通知承租z人。疫情期间,若出租z人已经明确表示要求解除合同,但承租z人因为防控措施确实无法搬离,应属于不可抗力,可以部分或全部免除责任。但不搬离的同时,也应参照此前合同约定或双方协商,由承租方向出租方支付使用费。
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广州疫情期间承租z人无法回来,房屋需维修怎么办?
咨询:疫情期间,承租z人无法回来,租赁物的保管和维修义务有谁承担?
张静律师解答:双方都有责任维修房屋,谁方便谁维修。如因不及时维修造成损失,责任按公平原则分担。
承租z人有妥善保管承租物的义务,根据《合同法》第222条的规定,承租z人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。因疫情而无法履行租赁物保管义务的情况,承租z人应该要通知出租z人,履行通知义务。在租赁关系存续期间,出现以下情形之一的,承租z人应当及时通知出租z人:
(1)租赁物有修理、防止危害的必要;
(2)其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租z人怠于通知,致出租z人不能及时救济而受到损害的,承租z人应负赔偿责任。
出租z人也有维修出租物的义务。根据《合同法》第220条规定,出租z人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。第221条规定,承租z人在租赁物需要维修时可以要求出租z人在合理期限内维修。出租z人未履行维修义务的,承租z人可以自行维修,维修费用由出租z人负担。因维修租赁物影响承租z人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。
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广州承租z人没有转租权擅自转租还能退押金吗?
张静律师解答:不能了。如下面这个案件,承租z人擅自转租后被断电,起诉出租z人赔偿并退押金,就败诉了。
判z决书节选:
法z院认为, 林(承租z人)某、朱某(出租z人)签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政z法规的强制性规定,是合法有效的合同,双方均应切实履行。根据合同约定,未经朱某同意,林某不能改变该租赁物业的结构及装修,不得将该租赁物业转租;在租赁期满前,林某单方面提前终止合同或提前办理退租手续,则视为林某违约,朱某将不退还合同履约保证金(押金)。从林某与杜某所签订《餐饮承包经营责任合同》的内容看,该合同名为承包经营合同,实为租赁合同。林某在承租期间,于2019年2月27日将涉案商铺转租给杜某,并将涉案商铺交给杜某进行装修,朱某知道后明确表示不同意,之后杜某停止装修。林某提交的证据不能证明2019年3月7日的停电是朱某所致,故法z院对林某的该事实主张不予采纳。据此,导致合同未能继续履行的原因在于林某未经朱某同意转租,林某的行为已经构成违约,且林某直至2019年5月19日才将涉案商铺交还给朱某,也无证据反映林某的经营损失,故林某要求朱某退还押金、租金及赔偿经营损失,缺乏依据,不予支持。
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以上信息由专业从事店铺租赁合同纠纷的广州合拓于2024/4/25 10:06:49发布
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